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原创 古老板的老巢 2024年09月04日 06:21
先看新闻吧。
孟晓苏：从小产权房起征房产税，每年能收2万亿
格隆汇9月2日｜据凤凰网财经，原国家房改课题组组长、原中房集团董事长孟晓苏在探讨地方政府税收新来源时表示，对小产权房征税不仅能为地方政府带来巨额税收，还能解决小产权房的合法化问题。
孟晓苏指出，小产权房的数量庞大，总面积约80亿平方米。可以按照补交土地出让金的方式对小产权房征税，并且税率可以设定得比未来大产权房的税率要高。
“如果按照2%和3%的国际标准税率，平均2.5%来征年税，那这个房产价值是80万亿，一年能收2万亿的税，而且都是地税。 ”孟晓苏说，“而且这些小产权房的居民他还愿意缴，为什么？他按年分担吧他缴的起，再一个一缴他就合法了，一合法的话成倍增值了。”
这就是孟晓苏的建议。
这个建议显然是很荒唐的，但其中又有一定的合理成分。
为什么荒唐？
税收不够支出，就想办法加征税收，是这种论点出发的最为荒唐之处。
当税收不够支出时，正确的做法是减支，而不是增税。
孟晓苏的这种思维，源自于他的身份，他是原国家房改组课题组组长。这个职位，可不是一般的研究人员，而是妥妥的国家级地产领域有巨大影响力的专业研究人员。
孟晓苏是最早提出在中国发展住房抵押贷款和抵押贷款保险的专家之一，被采纳后在中国得到迅速发展。
孟晓苏早在1998年就提出了在中国发展廉租房建设、建立住房保障体系的政策建议。
他还最早提出引进“反向抵押贷款”保险产品的建议。
可见，这是一位对中国政府房地产政策有着直接影响的政府内智库成员。
也因此，他这个论点的角度，就是政府角度，而非全民角度，是站在政府债务水平高、税收收入不够支出的角度提出来的建议，因此，是必然荒唐的。
除了屁股歪，还有一个与房产专家不符合的反智思维，那就是向小产权房按年征收2%-3%的税率的建议。
如果按这种比例征收，会出现什么结果，是他这个国家房改组课题组组长没有能力判断的，这足以说明，政府在地产领域的决策咨询人员的水平之低下。
只要有一定的经济学知识，并对世界各国征收房产税的后果进行过相关研究，就能清楚地知道，如果按这个税率征收，并不会出现他所说的农民愿意接受的现象。
因为小产权房会在这种税率下，哪怕享受与商品房一样的产权地位，由于其成为了每一年都需要缴固定税的资产，小产权房的价值并不会成倍增值。
在美国底特律，出现过一美元的房产。光是把这个房子拆了当废品卖掉，都值上万美元，更何况还有一块土地。
之所以卖价为一美元，是因为这个房子每一年都要缴3.5%的房产税，购买这套房产，在购买资产的同时，还带来了一个长期的债务。
日本很多房主，甚至亏钱卖房，算上中介费和广告费，一套较偏远地方的房子，不仅一分钱拿不到，还要贴钱才能把这个负担甩出去。
孟晓苏显然对房产税实施后的后果，一无所知，作为国家房改组课题组的前组长，如此无知，是令人震惊的。
政府为什么会让一个如此无知的人，成为房产政策的关键性的决策人员，真的太可怕了。
合理之处
用一次性补交土地出让金的方式，让小产权房合法化，取得与商品房一样的地位，可以抵押，可以按揭，可以成为被法律保护的可供交易的合法财产，这是有一定合理性的。
比如，深圳的一套农民房（不少就是有小区有电梯的房子），交二十万的土地出让金，换来这套农民房享受商品房一样的待遇，那么，农民们会接受这个方式。
因为只要合法化，这套农民房真的能增值几倍，可以卖到上百万一套，好地段，甚至可以几百万一套。
而深圳的农民，很多都有几套，甚至十几套这种房子。
有人说，土地出让金这个方式依然不符合伦理，因为本来就是农民自己的地，凭什么交土地出让金呢？
这个说法当然是正确的，但站在边际改善的角度上，有一个方法，和一个可以实现的路径来完成农村小产权房的合法化，总比没有的好。
这种方法能让很多农民、特别是城市中的农民和城市周边的农民迅速拥有了完全属于自己的私有财产，并且将带来不少的财产性收入。
比如，我老家的不少在县城里的亲戚，就在城市里有宅基地并在上面建了六套120平的房子，如果让他们每套交个几万块，就可以合法化，哪怕一套卖个三十万，他们就马上就获得可以变现的近二百万的私有财产。
等于一个村的农民，每一户都马上成为了有百万财产、没有负债的有产一族，这难道不比现在不能卖、只能每月收个三四千块钱租金要强吗？
因此，只要一次性补缴土地出让金的金额不高，的确会出现农民愿意缴纳的现象，因为事实上改善了财富水平。
能实施吗？
房产税的模式，肯定不可能实施。但补缴土地出让金让小产权房合法化的传闻，其实传了很多年了，一直没有进入政策考虑的范围。
原因是，在很长时间以来，中国地方政府的主要收入来源于土地财政。而土地财政会导致一个结果，那就是政府为了其征来的土地卖到更高的价格，会严格控制农民的小产权转正。
在房产供给市场上，政府与农民的小产权房，构成了竞争关系。
如果开放小产权房，就将使得政府的拍卖土地的价格下降，导致政府收入降低，所以政府不但不允许小产权房转正，还限制小产权房的面积、高度，以保证商品房的需求量足够。
土地财政模式，正是阻止中国小产权房转正的最大阻力来源。
但是，现在的确是一个最好进行农民宅基地与小产权房改革的时机，因为各地政府的卖地收入在剧减。
地方政府未来能否持续土地财政这条路，恐怕已经是一个未知数了。
这时，地方政府与小产权房就不构成在商品房市场上的竞争关系，或者说竞争关系很弱了，阻力也就减小了很多。
同时，城市房产价格也大幅回撤，这个时候，小产权房合法化固然依然会对还在下跌的房价进行打击，但是，这个时间点开放，已经是打击最小的时候了。
甚至可以说，不仅是小产权房，现在搞农村土地改革，都是最好的时机。
因为马上会新增大量的低价的工业用地、商业用地、住宅用地，表面看，会对地价形成打击，但从投资的角度看，则意味着企业的成本大幅下降，原来认为不能盈利的产业，现在就可以盈利了，投资就将复苏。
只要投资复苏了，受到开放影响的现有商品房的价格也将止跌回升。农民们的消费能力也将迅速上升。
但是，将小产权房，或进一步发展成为农村土地也与国有土地同股同权，这么好的发展经济的想法，是不可能从孟晓苏这种对房产税后果一无所知的低劣专家嘴里说出来的。
我只能说，这种水平的砖家，居然能长期身居高位，实在是有点魔幻，很多事，你也就能理解了。
